Sampai kuartal pertama 2024, jumlah apartemen di Jakarta udah nyampe 259.000 unit. Dari total suplai itu, 12% ada di kawasan CBD, sementara sisanya 88% di luar CBD.
Menurut data dari konsultan real estat Leads Property, pasar apartemen di Jakarta lagi banyak dinamika nih. Dari segmentasi pasar, apartemen kelas menengah bawah mendominasi dengan 30% dari total pasokan, diikuti kelas menengah 37%, kelas menengah atas 21%, kelas atas 10%, dan apartemen mewah cuma 2%.
Associate Director Research & Consultancy Services Leads Property, Martin Samuel Hutapea, bilang kalau tingkat penjualan rata-rata apartemen di Jakarta itu 83%, dengan kawasan CBD mencapai 93%, dan di luar CBD 81%.
Kalau dilihat dari segmennya, apartemen kelas menengah bawah punya tingkat penjualan 68%, kelas menengah 93%, kelas menengah atas 85%, kelas atas 85%, dan apartemen mewah 68%. Ini nunjukin kalau permintaan paling tinggi ada di segmen menengah, terutama di kawasan CBD yang punya akses dan fasilitas lebih lengkap.
Harga Apartemen di Jakarta
Harga jual apartemen di Jakarta rata-rata Rp27,3 juta per meter persegi di kuartal I 2024. Di kawasan CBD, harga nyampe Rp56,3 juta per meter persegi, sedangkan di luar CBD Rp25,7 juta per meter persegi.
Kalau berdasarkan segmentasi, harga apartemen kelas menengah bawah itu Rp17,4 juta per meter persegi, kelas menengah Rp24,5 juta per meter persegi, kelas menengah atas Rp33,4 juta per meter persegi, kelas atas Rp46,9 juta per meter persegi, dan apartemen mewah nyampe Rp67,9 juta per meter persegi.
Di kuartal I 2024, Leads Property nyatet ada penambahan 192 unit apartemen baru dengan dipasarkannya Belton Residence di kawasan Cijantung, Jakarta Timur. Tapi, penyerapan apartemennya cuma 106 unit, dengan jumlah unit yang belum terjual masih sekitar 44.870 unit.
Pengembang berusaha jaga stabilitas harga apartemen buat hindarin risiko, mengingat kondisi pasar yang masih menantang. Martin bilang kalau tren pasar apartemen di Jakarta sekarang nunjukin peluncuran proyek baru yang tertahan karena oversupply dan permintaan yang cenderung turun.
Banyak pembeli properti lebih milih rumah tapak di kawasan Bodetabek dibanding apartemen di Jakarta. Karena itu, pengembang lebih fokus membidik pasar end-user daripada investor, terutama buat apartemen kelas menengah-atas dan mewah.
“Pasalnya, banyak pembeli properti yang cenderung masih memilih rumah tapak di kawasan Bodetabek dibandingkan apartemen di Jakarta,” terangnya, dikutip Selasa (2/7/2024).
Konsumen apartemen mewah biasanya cari properti yang punya aspek lifestyle dan keamanan kayak hotel bintang 5 (branded residence). Buat narik minat mereka, harga apartemen kelas mewah dibatesin maksimal Rp30 miliar biar bebas dari PPnBm.
Buat apartemen yang lebih terjangkau, pengembang ngelirik konsep TOD (transit-oriented development), di mana lokasi apartemen deket atau bahkan terkoneksi sama titik transportasi publik. Apartemen dengan fasilitas lengkap, kayak yang berkonsep mixed-use, juga lagi tren dan banyak diminati di Jakarta.
Pengembangan infrastruktur transportasi umum atau TOD bakal jadi acuan lokasi pengembangan apartemen baru di Jakarta. Apartemen yang deket sama transportasi umum berbasis rel (MRT, LRT, dan KRL) diperkirakan bakal cepet naik harga, ngurangin selisih harga sama proyek eksisting di daerah strategis lain yang nggak punya transportasi umum.
Pembayaran dengan fasilitas KPA (kredit pemilikan apartemen) masih tetap diminati meskipun suku bunga naik. Pilihan pembayaran yang fleksibel, gimmick, sampai insentif PPN DTP, diharapkan bisa jadi katalis permintaan terutama buat unit ready-stock di bawah Rp2 miliar. Aturan kepemilikan properti oleh WNA (warga negara asing) juga diperkirakan bisa ningkatin permintaan pasar apartemen di Jakarta.
Secara keseluruhan, pasar apartemen di Jakarta pada kuartal I 2024 nunjukin dinamika yang menarik dengan tantangan oversupply dan preferensi konsumen yang berubah. Pengembang perlu terus berinovasi dalam menghadirkan produk yang sesuai dengan kebutuhan dan preferensi pasar, sambil mempertahankan stabilitas harga dan ngoptimalin strategi penjualan buat narik minat konsumen.
“Di kawasan pinggiran kota, konsep senior housing dalam kawasan hijau, dengan tingkat keamanan yang tinggi serta dekat dengan fasilitas kesehatan, serta student housing makin diminati,” tandasnya.
Disadur dari nawacitapost.com
