Lagi cari rumah harga “masuk akal” di pinggiran Jakarta? Biasanya yang sering muncul itu statusnya HGB alias Hak Guna Bangunan. Sekilas kelihatan sama aja kayak SHM, yang penting bisa ditempati. Tapi jangan salah, secara hukum beda banget. Kalau nggak paham dari awal, bisa ribet di belakang.
Simpelnya, HGB itu hak buat bangun dan punya bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, dengan batas waktu tertentu. Berdasarkan aturan, HGB berlaku maksimal 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, dan bisa diperbarui lagi sesuai ketentuan.
Nah, beda sama SHM yang berlaku seumur hidup, HGB ada masa kedaluwarsanya. Kalau masa berlakunya habis dan nggak diperpanjang, status tanahnya bisa balik ke negara atau ke pemegang hak pengelolaan. Di situ titik rawannya.
Checklist Wajib
Biar nggak salah langkah, ada beberapa hal yang wajib banget dicek sebelum beli rumah status HGB.
- Pertama, cek sisa masa berlaku HGB. Kalau tinggal beberapa tahun, siap-siap keluar biaya tambahan buat perpanjangan. Dan ingat, proses ini nggak otomatis.
- Kedua, cari tahu status tanah induknya. HGB bisa berdiri di atas tanah negara, Hak Pengelolaan (HPL), atau hasil peningkatan dari SHM. Kalau di atas HPL, perpanjangan butuh izin dari pemegang HPL. Kalau nggak dapat persetujuan, bisa mentok.
- Ketiga, pastikan sertifikat atas nama penjual, nggak lagi diagunkan ke bank, dan nggak dalam sengketa. Jangan cuma percaya omongan. Cek langsung ke Kantor Pertanahan atau lewat layanan resmi ATR/BPN biar aman.
- Keempat, cek kemungkinan ditingkatkan jadi SHM. Untuk rumah tapak milik WNI dan dipakai sebagai tempat tinggal, biasanya bisa naik status jadi SHM kalau memenuhi syarat. Ini penting banget buat kepastian hukum jangka panjang.
- Kelima, hitung biaya perpanjangan dari sekarang. Ada PNBP, kemungkinan BPHTB kalau ada peralihan hak, plus biaya notaris dan administrasi. Jangan sampai kaget di kemudian hari.
Kalau semua itu nggak dicek, risikonya lumayan serius. HGB bisa habis, perpanjangan ditolak, atau ternyata sertifikat masih jadi jaminan bank. Ujung-ujungnya, rumah yang sudah dibayar mahal malah bikin waswas.
Intinya, harga murah memang menggoda. Tapi soal properti, ngerti status hukum itu wajib. Karena rumah bukan cuma tempat tinggal, tapi aset jangka panjang yang butuh kepastian.
Disadur dari kompas.com
