Sudah sewajarnya Kamu memeriksa status dan kelengkapan legalitas properti yang mau Kamu beli, salah-salah malah rugi sendiri kan. Di negara +62 sendiri jenis sertifikat properti ada macam-macam, diantaranya adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM).
HGB ini berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang, sedangkan SHM adalah sertifikat dengan kekuatan hukum paling tinggi, paling sakti lah. Nah, buat Kamu yang mau beli properti berikut adalah perbedaan dua sertifikat tersebut.
Arti / Pengertian HGB – Sertifikat Hak Guna Bangunan
Sesuai dengan namanya, HGB adalah suatu hak atau kewenangan untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri selama 30 tahun yang atas permintaan pemegang hak mengikat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun.
Artinya, pemegang HGB cuma dapat memberdayakan lahan tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain. Pemegang HGB cuma memiliki bangunannya saja, kalau tanahnya masih milik negara.
Umumnya developer atau pengembang menggunakan lahan berstatus HGB untuk membesut apartemen dan unit perumahan.
Kamu pun ga bisa asal-asalan menggunakan lahannya walaupun sudah pegang sertifikat HGB, harus sesuai dengan perijinan. Tujuan lainnya yang sesuai dengan kriteria sertifikat HGB adalah ketika Kamu punya rencana untuk memiliki properti dengan penggunaan yang hanya sementara.
Properti dengan status HGB ini juga cocok untuk dikembangkan menjadi sesuatu yang sifatnya komersial. Sertifikat HGB juga merupakan salah satu cara supaya warga negara asing bisa memiliki properti di Indonesia.
Arti / Pengertian SHM – Sertifikat Hak Milik
Sertifikat jenis ini adalah sertifikat yang paling sakti, pemegang sertifikat ini memiliki kekuasaan penuh dari lahan di sebuah kawasan dengan luas tertentu dan dalam waktu yang tidak terbatas.
Dengan begitu, yang namanya ada dalam sertifikat ini menjadi pemilik seutuhnya tanpa adanya campur tangan dari pihak lain dan kemungkinan kepemilikan dari pihak lain.
Perbedaan HGB dan SHM
Perbedaan keduanya bisa dilihat dari tingkat kuasa dan jangka waktu kepemilikan properti. SHM tidak memiliki batasan waktu dan bisa diwariskan sedangkan HGB punya batas waktu dan bisa diperpanjang.
Kalau Kamu mau mengambil kredit maka SHM bisa dijadikan jaminan kepada lembaga keuangan berbeda jika Kamu hanya punya HGB. Maka dari itu, Kalau Kamu pengen menetap di bangunan dan tanah dalam jangka waktu yang lama atau mungkin Kamu punya investasi jangka panjang, alangkah baiknya Kamu beli properti dengan status SHM.
Perpanjang HGB
Yang harus diingat, mengajukan perpanjangan HGB paling lambat diurus 2 tahun sebelum masa berlaku habis dengan cara mengisi formulir kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan dilengkapi KTP dan dilampirkan fotokopi HGB yang akan diperpanjang beserta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah. Jadi jangan tunggu mepet sampai tahun terakhir ya.
Selanjutnya kewajiban pemegang sertifikat HGB adalah untuk memperpanjang maksimum jangka waktu hingga 20 tahun lamanya dan selanjutnya masih dapat diperpanjang sampai 30 tahun.
Biaya Perpanjangan HGB
Biaya perpanjangan HGB bisa beda-beda, tergantung dengan harga tanah per meter persegi yang ditetapkan oleh Menteri setelah mendapatkan persetujuan Menteri Keuangan dan luas tanah yang digunakan. Rumus perhitungan yang dipakai buat 20 tahun perpanjangan adalah 3% x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke 31 ditambah dengan dana landreform sebesar 50% (lima puluh persen) dari hasil perhitungan sesuai rumus sebelumnya.
Sedangkan rumus yang dipakai untuk perpanjangan selama 30 tahun adalah 4 ½ % x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke 51 ditambah dengan dana landreform sebesar 50 % (lima puluh persen) dari hasil perhitungan sesuai rumus sebelumnya.
Namun jika ternyata sudah terlanjur terlewat dari masa tenggang waktunya, biaya pengurusan HGB mati bakalan lebih mahal jika dibandingkan dengan diurus tepat waktu karena bakal dikenakan PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) karena akan dilakukan proses mulai dari awal seperti seperti pengecekan, pengukuran, dan pencatatan.
Sedangkan apabila pemegang hak yang tertulis telah meninggal dunia, maka ahli warisnya berkewajiban untuk memperpanjang dan melakukan pengajuan hak atas tanah dengan dikenakan BPHT (Bea Perolehan Hak atas Tanah atau Bangunan).
Jika dibandingkan dengan memperpanjang yang sifatnya berjangka sehingga kurang praktis, Kamu juga bisa segera mengubah HGB jadi SHM jika memang berencana memiliki seutuhnya. Sama halnya dengan perpanjangan, proses HGB ke SHM harus diawali dengan mengurus ke kantor pertanahan dimana lahan yang akan diproses berada.
Ketentuan lahan yang akan mengalami peningkatan hak ini tak lebih dari 600 meter persegi dan pemegan HGB yang berlaku atau sudah mati adalah WNI karena WNA tidak diperbolehkan untuk memiliki properti dengan SHM.
Untuk bisa melakukan proses HGB ke SHM, surat-surat yang dilampirkan diantaranya adalah sertifikat asli HGB yang statusnya akan dirubah, fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan).
Namun, jika mengubah HGB ke SHM tanpa IMB, Kamu harus meminta surat pengantar lurah (PM1) dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal, identitas diri, fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir, surat permohonan kepada Kepala Pertanahan setempat, surat pernyataan tidak memiliki lebih dari 5 bidang dengan luas kurang dari 5000 meter persegi, dan yang terakhir tentu saja membayar biaya perkara.
Terus, butuh berapa duit buat ngurus HGB ke SHM?
Tentu besarannya tergantung dengan NJOP kavling yang akan diproses. Rumus yang dipakai adalah 2% x (NJOP tanah – Rp. 60 juta). Cara lain adalah Kamu bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Selain dalamnya kantong yang harus dirogoh, banyak pula yang bertanya-tanya lama waktu yang dibutuhkan untuk pengubahan HGB ke SHM.
Untuk pertanyaan berapa lama HGB ke SHM, beberapa tahap yang dilalui melalui penjelasan sebelumya yaitu dengan mengajukan pembebasan hak tanggungan atau ROYA yang memakan waktu kurang lebih 5 hari kerja atau satu minggu.
Baru setelah itu bisa dilanjut dengan mengurus peningkatan hak. Diperkirakan proses keluarnya sertifikat SHM selesai satu minggu setelah pengurusan.
Beda lagi dengan pengurusan Akta Jual Beli menjadi Sertifikat Hak Milik yang memakan waktu berbulan-bulan, sekitar 6 hingga 12 bulan. Siapakan pula biaya pengurusan SHM dari AJB sesuai dengan ketentuan pemerintah saat ini.
Disadur dari lamudi.co.id
