Gaya hidup masyarakat urban yang makin dinamis ikut mengubah bisnis properti. Rumah kos modern dan co-living kini nggak cuma menyasar mahasiswa, tetapi juga pekerja muda hingga eksekutif yang butuh hunian praktis, nyaman, dan dekat pusat aktivitas.
Konsepnya pun lebih modern. Penghuni nggak cuma dapat kamar, tetapi juga fasilitas bersama, layanan digital, serta pengelolaan yang lebih profesional.
Bukan Sekadar Kos
Dua model yang banyak dilirik adalah Build to Rent (BTR) dan co-living. BTR merupakan properti yang sejak awal dibangun untuk disewakan dalam jangka panjang, bukan dijual.
Sementara co-living menawarkan kamar pribadi dengan fasilitas komunal seperti dapur, ruang santai, hingga area kerja bersama. Konsep ini dianggap cocok buat milenial dan Gen Z yang ingin tinggal di lokasi strategis tanpa harus membeli rumah.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono menilai kota seperti Jakarta dan Surabaya punya pasar potensial karena banyak menjadi tujuan pekerja. Operator seperti Rukita dan Cove pun dinilai bisa menyasar segmen pekerja dan eksekutif dengan kemampuan bayar yang relatif lebih kuat.
Apartemen Mangkrak Bisa Disulap
Bisnis co-living membutuhkan skala pengelolaan yang cukup besar agar operasional lebih efisien. Karena itu, apartemen yang belum terserap pasar berpotensi dialihkan menjadi co-living, terutama di kawasan CBD atau dekat kampus.
Unit studio dan satu kamar tidur dinilai lebih cocok untuk konsep ini. Sementara itu, bangunan atau rumah tua yang lama kosong juga bisa diubah menjadi hunian sewa produktif melalui model BTR.
Operator dapat membantu mulai dari studi kelayakan, renovasi, pemasaran, sampai pengelolaan harian.
Modal Miliaran, Balik Modal 2,5 Tahun?
Sebagai ilustrasi, pengelolaan 25 kamar membutuhkan investasi sekitar Rp1,6 miliar. Dengan tarif rata-rata Rp3,5 juta per kamar per bulan dan okupansi 85 persen, pendapatan kotor diproyeksikan sekitar Rp892,5 juta per tahun.
Setelah dikurangi biaya operasional sekitar 30 persen, NOI diperkirakan Rp624,75 juta per tahun. Simulasi tersebut menghasilkan ROI sekitar 39 persen dan payback period sekitar 2,56 tahun.
Namun, angka ini hanya simulasi. Hasil nyata bisa berbeda karena dipengaruhi lokasi, okupansi, tarif sewa, biaya renovasi, pajak, dan biaya operasional.
Kota Besar Masih Jadi Target
Pengembangan co-living masih banyak berpusat di kota besar. Rukita, misalnya, mengembangkan BTR di Jabodetabek sebelum membidik kota lain seperti Semarang, Malang, dan Surabaya.
Buat pemilik aset menganggur, model ini bisa menjadi opsi agar properti kembali menghasilkan. Kuncinya tetap pada lokasi, fasilitas, pengelolaan, dan perhitungan bisnis yang realistis.
Disadur dari kompas.com
